Продать квартиру покупатель берет ипотеку

Содержание

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупатели с ипотекой

Продать квартиру покупатель берет ипотеку

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Документы, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 16 декабря 2020 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком.

Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой.

Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей.

Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет — их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. От собственника от 14 до 18 лет потребуется его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов с недвижимостью.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны с устаревшей информацией или с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно когда продается недвижимость несовершеннолетних. По ссылке читайте как получить это разрешение и какие документы для этого нужны.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

  4. Другие статьи

    Если вы купите квартиру, можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; 3) продавцов.

  5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

    Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается когда потребуется согласие супруга. Она — юрист с 14-летним стажем работы.

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 рублей.

    Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  6. Свидетельство о браке или разводе;

    Эти документы потребуются когда у собственника по документам квартира оформлена на одну фамилию, а сейчас у него другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Если за продавцов документы подает доверенный человек. Паспорт доверителя не требуется.

    Напоминаю — большинство покупателей отказываются покупать квартиру у доверенного лица, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в данной ситуации. Поэтому лучше сделать так — доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки лично подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Документ, подтверждающий право собственности; Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН В этих документах представлено много информации — ФИО собственников, дата и основание о приобретении квартиры в собственность, наличие обременений/арестов и так далее. Все видно на образцах выше.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН. Если захотят, могут и сам ее заказать. Любой человек имеет право ее получить на любую недвижимость. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Другие статьиСхема продажи ипотечной квартиры в 2020 году.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это документ, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них имеется договор купли-продажи. Квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. Если приватизировали — договор приватизации/передачи.Заверенную копию документы собственники могут получить копию в МФЦ. Госпошлина будет 340 рублей.В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство/выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ следует принести в МФЦ на сделку. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор сам запросит сведения из ЕГРН, чтобы изучить законность сделки — ст. 29 закона.
  • Технический паспорт квартиры; (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и их ипотечному банку, чтобы проверить о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки. Покупатели сверят фактическую планировку квартиры с ее графическим планом из паспорта. Также техпаспорт нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку. Некоторые банки требуют тех.паспорт сроком максимум в 5 лет.Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
  • Справка о прописанных граждан; Ее называют справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, о составе семьи или выписка из домовой книги.Есть 2 справки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислена информация о прописанных людях на данный момент. В архивной перечислены все кто был прописан раньше + выписан за всю историю квартиры. А также и причина их выписки — по собственному желанию, по решению суда или из-за отбывания наказания в тюрьме. Обычная выпискаАрхивная (расширенная) выписка Банки не требуют предоставлять данные справки, они прежде всего нужны покупателям. Инструкции — как получить обычную справку, отдельно об оформлении архивной.Чаще всего покупатели требуют, чтобы до сделки в квартире не осталось прописанных жильцов. Это нормальная практика. Их можно понять — иначе им после сделки придется обращаться в суд. А это время и деньги. Поэтому прочтите инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей. Разрешено выписываться «в никуда» — подробнее.
  • Выписка из ЕГРН о переходе прав; Благодаря этой выписке можно узнать историю квартиры — как, когда и кому она была передана в собственность.Обычно покупатели сами заказывают эту выписку (ее может получить любой человек на любую недвижимость в РФ), но некоторые просят собственников ее предоставить.
  • Другие статьиЗадаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

  • Справки о наличии/отсутствие задолженности за коммунальные услуги; Они нужны покупателям, но не их банку. Хоть в квитанциях на оплату и отображаются долги, следует получить отдельные справки, потому что сначала все перепроверят. Они берутся в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько платежек, столько и справок должно быть. Выдают бесплатно, единой формы нет.Большинство покупателей требуют, чтобы долгов по коммуналке не было. Хотя по закону долги НЕ ПЕРЕХОДЯТ на нового собственника — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Кроме долгов по кап.ремонту, они перейдут после сделки — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Инструкция — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. В них указано стоит ли продавец на учете в местном диспансере. Некоторые ипотечные банки требуют справки от пожилых продавцов. Например, в банке ВТБ от продавцов старше 65 лет. Их могут потребовать и покупатели — если сомневаются в адекватности продавца или видно что он пьющий. Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет — если окажется что продавец стоит на учете, он или его наследники могут легко оспорить сделку в будущем.Справку из псих.диспансера выдают только с предварительным освидетельствованием у психиатра, а справку из нарк.диспансера могут выдать без освидетельствования у нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте. Выдают в день обращения.Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет, ведь их можно понять — если продавец стоит на учете, затем он или его наследники могут легко оспорить сделку.
  • Соглашение о задатке или авансе + расписка; На моей практике почти все покупатели и продавцы знают что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать соглашение о задатке, потому что он имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если покупатели после передачи денег и подписании соглашения по каким-либо причинам затем откажутся покупать квартиру, продавцы оставляют задаток себе. Если собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в соглашении. Сумма задатка решаются между сторонами. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Соглашение об авансе обычно подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской соглашение о задатке/авансе имеет юридическую силу. Еще лучше про задаток/аванс указать в договоре купли-продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи. Чаще всего банкам он сейчас не нужен. Или в большинстве случаев им достаточно не подписанный договор — чтобы просто увидеть сведения о сторонах, недвижимости, цене и других условиях сделки. Больше формальность. Но некоторые требуют только с подписями сторон — в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится в будущем.

Необязательные документы

Про них я прочла в других статьях в интернете, поэтому решила написать о них свое мнение:

  • Кадастровый паспорт на квартиру; Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности найдете здесь. Теперь вся информация из кад.паспортов перечислена в выписке из ЕГРН.
  • Заявление о переходе прав. В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, поэтому сторонам не нужно заранее приносить его с собой.

Показать остальные комментарии

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Продать квартиру покупатель берет ипотеку

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Продать квартиру покупатель берет ипотеку

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Продать квартиру покупатель берет ипотеку

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

· Технический паспорт квартиры.

· Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

· Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

· Выписку о праве собственника из регистрационного органа (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

· Важным документом также является заключение оценочной стоимости.

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика. Обратите строго своё внимание на данный пункт.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.

Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена. Указывайте в договоре ту сумму, за которую реально продли и которую получили в виде стоимости квартиры.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей. А время на поиски покупателя утрачены.

К тому же другие покупатели из данных государственного регистрационного органа могут узнать, что уже были попытки по продаже через ипотеку, что может отрицательно отразиться на желании приобретать недвижимость, потому что Вы даже не сможете назвать официальную причину отказа.

· Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант – отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

· Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей.

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

· Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

· Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

· Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

· Обязательный этап – оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

· Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

· Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сделки Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее!

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

1. Способ оплаты

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

2. Перепланировка

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.

Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.

Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в государственном регистрационном органе.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b568c763a985600a932070b/prodaja-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca-5bd2d2e845d57300ab3cedb7

Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Продать квартиру покупатель берет ипотеку

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными.

    И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Если вам нужен кредит под залог недвижимости, предлагаем воспользоваться формой для подачи заявки:

(Всего просмотров 15 118, сегодня: 1 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.