Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Как не переплачивать в бывшей общаге

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Уважаемая редакция! Ко мне, как правозащитнику, все чаще обращаются за советом в связи с проблемами вокруг общежитий Хабаровска. Граждане, приватизировавшие свои жилые комнаты через суд, ждут ответов на ряд вопросов.

Уверен, тема «общаг» интересна вашим читателям, поскольку «Хабаровский Экспресс» – единственная газета в крае, которая неоднократно рассматривала эти вопросы на своих страницах, тем самым вселяя в людей надежду в борьбе за их права.

За что боролись

В Хабаровске не было ни одного решения суда о снятии статуса общежития. И каждому, кто решал приватизировать свою комнату, приходилось идти в суд – ведь мэрия, вопреки действующей ст.7 ФЗ-189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», категорически многие годы отказывалась выполнять эту законодательную норму.

Прошло 11 лет борьбы хабаровчан с администрацией, прежде чем мэрия, поняв бесплодность противостояния со своими избирателями и признав законность требований граждан на бесплатную приватизацию комнат, стала применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Как результат, только 17 марта текущего года мэрия постановлением № 694 «О муниципальном жилфонде» сняла статус общежитий – теперь каждый, кто пожелает бесплатно приобрести свою жилую комнату в собственность, может сделать это без суда.

Однако власти не только не облегчили платежи собственников комнат в этих теперь уже коммунальных квартирах, а, наоборот, понудили их семьи платить за содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в разы больше, чем платят владельцы квартир в больших многоквартирных домах.

Почему такое неравноправие? После вступления в силу вышеуказанного постановления мэрии жилой фонд бывших общежитий перешёл в категорию «жилфонда коммунальных квартир по договору социального найма». При этом собственники комнат попали под требования ряда статей ЖК РФ.

Нормы и тарифы

Так, в ч.2 ст.42 говорится, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры их бывшего общежития зависит от размера жилой площади этой комнаты. Надо помнить, что в собственности одного человека может быть несколько жилых комнат.

В ч.3-5 ст.42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст.37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.

И потому доля обязательных расходов на содержание общего имущества бывшего общежития определяется долей в праве общей собственности на него.

Например, в конкретной коммунальной квартире из двух жилых комнат общей площади 29 кв.м в бывшей «общаге» по ул. Осетинская, 1-а, (общая площадь всех жилых и нежилых помещений которого равна 5661,4 кв.м, суммарная площадь жилых помещений – 3148,7 кв.м) выставлены платежи за апрель – за содержание, текущий и капитальный ремонт. В сумме это 1531,66 руб.

Отсюда стоимость тарифа 1 кв.м жилой площади этого собственника составляет:

Т = 52,81 руб./кв.м

Для сравнения – в многоквартирном доме, где я живу, такой тариф составляет 24 руб./кв.м (при общей площади моей квартиры в 61 кв.м). То есть, в 2,2 раза меньше!

Теперь собственник пары комнат на Осетинской, равно как и его соседи, оказались заложниками требований ст.ст. 41, 42, 43 ЖК РФ, где их доля обязательных расходов на содержание общего имущества в бывшем общежитии оказалась значительно выше, чем до процедуры снятия статуса общежития.

Бремя расходов, которые они сегодня несут, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в бывшем общежитии как: S1/S2. Где S1- жилая площадь отдельно взятой жилой площади собственника, а S2 – общая площадь всех жилых помещений (коммунальных квартир) и нежилых помещений бывшего общежития.

Поскольку плата за содержание и ремонт включает не только работы по фактическому ремонту и содержанию площади общего имущества собственников жилых комнат – это еще и услуги, и работы, предоставляемые собственникам помещений сообразно их доле. И расчёт ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества (П) для собственника должен определяться так:

П = S2 х Т х Х (S1/S2)

Основание для расчета – ответное письмо Минрегиона РФ на имя автора этих строк за №14845-14/ИБ-ОГ от 06.07.2011 г.).

Проблема и решение

Проблема с платежами после приватизации объясняется только величиной помещений, входящих в общее имущество бывшего общежития. Например, 2512,7 кв.м – это 80% от суммарной жилой площади бывшего общежития. В то время как во всех многоквартирных домах – не больше 30%.

Можно ли эту проблему решить? Можно. И всё зависит от желания собственников. Рекомендую им за оставшийся до 1 марта 2013 г. срок (очевидно, что власти не продлят в четвёртый раз бесплатную приватизацию жилья) выполнить следующие юридические процедуры.

1. Довести приватизацию жилых комнат бывшего общежития до 50% плюс одна комната – тем самым лишить администрацию Хабаровска возможности преобладающего права принимать любое решение без учёта мнения собственников, в том числе и создавать некие ТСЖ, пользуясь правом большинства долей в реестре голосующих на общем собрании.

2. В тех бывших общежитиях, где только по инициативе администрации Хабаровска созданы некие ТСЖ надо обратиться в жилинспекцию правительства края. Согласно п.4 ст.8 ФЗ-123 от 4.06.2011 г. «О внесении изменений в ЖК РФ…», до 1 марта 2013 г.

этот уполномоченный орган исполнительной власти обязан проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников, условий договоров управления домом и правомерность заключения таких договоров.

В случае выявления нарушений инспекция обязана добиваться признания этих решений недействующими через суд.

Воспользуйтесь этим правом, потому как незаконных актов при создании в вашем доме ТСЖ администрация Хабаровска допустила много!

3. Собственники жилья подают в правление ТСЖ заявление о прекращении своего членства в ТСЖ – и тем самым заявляют о своём выходе (основание – п.2 ст.141 ЖК РФ).

4. Не дожидаясь итога предыдущих действий, выберите инициативную группу из трёх собственников и подайте в суд иск об установлении юридического факта мошенничества при создании ТСЖ в вашем доме! В этом я готов помочь.

5. После ликвидации ТСЖ, руководствуясь ст.161.1 ЖК РФ, проведите общее собрание собственников, на котором выберите Совет собственников и его председателя.

6. На основании п.2 ч.1 ст.161 ЖК РФ примите на общем собрании решение о непосредственном управлении собственниками помещений в бывшем общежитии. Через Совет собственников будете заключать договоры на техобслуживание с управляющей компанией, которую тоже выберете сами. А также – заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.

***

Только после этих шагов вы сможете устанавливать уровни платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования бывшего вашего общежития – сможете поставить их на уровне платежей в многоквартирных домах. Вы также будете иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения бывшего вашего общежития, а сбор за аренду сможете направлять на уменьшение выплат за услуги ЖКХ.

И это – единственный выход из созданного мэрией Хабаровска правового тупика при снятии статуса общежития.

Геннадий Петухов, правозащитник

Источник: http://www.habex.ru/paper/303/4426/

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует. 

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.  

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую: 

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.

36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491. 

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

– многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

– многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!    

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/07/13/obschee_imuschestvo_v_byvshih_obschezhitiyah_podlezhaschee_obsluzhivaniyu_upravlyayuschimi_organizac

У нас в управлении «жилой дом гостиничного типа – бывшее общежитие» с общей душевой на первом этаже, отдельных душевых или ванных в квартирах нет. можно ли установить в душевой приборы учета, с возложением расходов на всех собственников в доме?

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Из вопроса не ясно, есть ли в вашем случае в «жилом доме гостиничного типа – бывшем общежитии» несколько квартир на каждом этаже здания.

При этом, если отдельным лицам в таком доме принадлежат не квартиры, а комнаты, и при этом туалеты, кухни размещены отдельно от комнат и предназначены для пользования несколькими лицами, не составляющими одну семью (конструктивно ранее это было общежитие коридорного типа), то квартирой (точнее коммунальной квартирой) является весь этаж.

Но если отдельным лицам принадлежат в таком доме не комнаты, а квартиры, в которых есть туалеты и кухни, предназначенные для пользования лицами, составляющими одну семью, и только расположенная на первом этаже дома душевая является общей и расположен на первом этаже дома (конструктивно ранее это было общежитие квартирного типа, «малосемейка»), то на одном этаже такого дома имеется несколько квартир. В любом случае, если в данном здании есть два и более жилых помещения, которые находятся в данном здании, подходят под определение понятия «квартира» (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ), то такое здание является многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая помещения не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного индивидуально-определенного помещения в данном доме (в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ они названы «помещениям общего пользования»). К таким помещениям общего пользования относятся, в частности:

а) межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

б) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это могут быть, в частности, общие прачечные, бассейн, паркинг и общая душевая, в отношении потребления коммунальных ресурсов в котором задается вопрос.

В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом, холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, оплачиваются:

а) в составе платы за содержание жилого помещения (при управлении многоквартирным домом управляющей организацией);

б) в составе платы за коммунальные услуги (согласно ч. 5 ст. 154 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме).

Согласно части 9.2  ст.

156 ЖК РФ, «размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом».

Это установленная в императивной форме формула определения составляющей платы за содержание жилого помещения, относящейся к расходам граждан «на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ». И хотя потребление воды в общей душевой это не потребление воды при выполнении таких услуг и работ, но это, как представляется, и не потребление коммунальных услуг.

По крайней мере, потребление холодной и горячей воды в общей душевой нельзя назвать индивидуальным потреблением коммунальных услуг в жилом помещении.

Кроме того, следует учитывать, что Правительство РФ и законодатель хотели только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме оставить в составе коммунальных услуг только потребление коммунальных услуг, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме, или коммунальные услуги, предоставленные на общие домовые нужды (а. 1 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, в ред. постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498).

При этом часть 9.2 ст. 156 ЖК РФ не допускает при определении размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной и горячей воды использовать приборы учета.

Поэтому управляющая организация не имеет права установить в общей душевой приборы учета холодной и горячей воды.

Оплата холодной и горячей воды, потребленной в общей душевой, осуществляется вместе с другими объемами холодной и горячей воды, потребляемыми при содержании общего имущества в многоквартирном доме, по правилам, установленным в части 9.2 ст.

156 ЖК РФ исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/spravpotreb/u-nas-v-upravlenii-zhiloy-dom-gostinichnogo-tipa-byvshee-obshchezhitie-s-obshchey

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.