Налог от продажи доли

Налог с продажи доли в квартире в 2021 году

Налог от продажи доли

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению.

Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества.

Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом.

Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %.

Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн.  рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.

В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.

Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн.  рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.

1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте.

В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью.

Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.

Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.

Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.

За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire

Как продать квартиру с выделенными долями без НДФЛ

Налог от продажи доли

29 сентября в силу вступили поправки в Налоговый Кодекс на основании ФЗ РФ № 325 (от 29.09.2019).

Благодаря им родители смогут не платить НДФЛ с детских долей при продаже недвижимости или существенно уменьшать сумму налога. Это изменение  законодательства назрело уже давно, т.к.

из-за пробелов в НК РФ родители теряли большие деньги. Теперь ряд из них сможет вернуть уже уплаченные суммы.

Если семья продала жилую недвижимость, в которой выделены детские доли

До сегодняшнего дня семьи, продававшие квартиры с выделенными детскими долями теряли на уплате НДФЛ десяти тысяч. Причиной этого было соблюдение норм закона о материнском капитале. Теперь подоходный налог по сделкам продажи, начиная с 2017 года, рассчитывается по новым правилам:

  • Если для приобретения продаваемого жилья использовали средства маткапитала, отчуждая его, родители получили право уменьшать доходы на расходы при расчете НДФЛ. Раньше на доли детей это правило не распространялось.
  • Для уменьшения расходы должны нести родители.• Расходы распределяются в семье пропорционально долям в купленной недвижимости. Т.е. если дети владеют 50 % жилья, сумма дохода от реализации уменьшается на 50 % от суммы расхода при покупке новой квартиры.
  • Поправки в Кодекс относятся только к сделкам купли-продажи, начиная с 2017 года. Если налог уже уплачен, можно подать в ФНС уточненную декларацию и вернуть деньги. На сделки до 2017 года нововведение не распространяется.

На кого рассчитаны новые правила

Налоговые изменения коснуться родителей, израсходовавших средства маткапитала на покупку жилья, если они до истечения 5-летнего срока владения решат продать приобретенную недвижимость. Раньше им приходилось выплачивать НДФЛ с продажи детских долей.

Теперь они смогут существенно сэкономить, а кто-то вернет уже уплаченное в бюджет.

Как было раньше

Большинство семей расходует средства материнского капитала на приобретение жилища. В таком случае после сделки в ней обязательно выделяются доли на детей. Для этого родители или оформляют дарственную, или составляют соглашение о выделении. Т.е. дети становятся собственниками по безвозмездным сделкам.

Если родители продавали такую квартиру, а взамен покупали новую, им приходилось платить НДФЛ с продажи детских долей, т.к. свои доходы они могли уменьшить на сумму расходов, а детские нет, ведь им доли достались бесплатно. А значит, расходов, будто не было. Хотя в реальности их несли родители.

Получалась парадоксальная ситуация, когда семья продавала квартиру за 2 млн. рублей, приобретала за 3 млн. рублей, но при этом еще и платила НДФЛ государству.

Фото pixabay.com

Как будут считать

После принятия поправок рассчитывая НДФЛ от продажи детских долей, доходы уменьшаются на расходы при соблюдении следующих условий:

  1. Выделение долей осуществлялось по причине использования материнского капитала.
  2. Платежные документы на приобретение оформлялись на владельца сертификата или на его супруга.
  3. Сделка купли-продажи была проведена с начала 2017 года.
  4. Ранее сумма расходов не учитывалась для уменьшения другого налога.

Изменения относятся и к региональному маткапиталу

Ряд российских регионов предоставляет своим многодетным семьям материнский капитал согласно местным программам. Если он расходуется на приобретение жилья, которое потом продается, на него распространяются все правовые нормы, относящиеся к федеральной целевой выплате.

Если доли, приобретенные на маткапитал продают, сумму целевой выплаты включают в расходы

Если родители после покупки квартиры оформляют налоговый вычет, они должны от суммы расходов отнять потраченный на приобретение маткапитал. С нее НДФЛ возвращать не будут.

Однако если квартиру продают, целевую выплату можно заявлять в расходах. Т.е. доход от реализации уменьшается на полную стоимость недвижимости.

Если сумма продажи выше, чем стоимость покупки

Когда квартиру, приобретенную с маткапиталом, продают дороже, чем покупают другую взамен, НДФЛ платить придется. Но только с разницы между стоимостью.

Например, если квартиру продали за 4,5 млн. руб., а другую приобрели за 4 млн. рублей, налог платят только с 500 тыс. рублей (500 000 х 0,13 = 65 000).

Семьи, уже заплатившие налог, смогут вернуть сумму переплаты

Если квартиру с детскими долями продали с начала 2017 года и уже заплатили налог, часть суммы согласно новым поправкам можно вернуть. Для этого следует подать в ФНС уточненную декларацию. Сумму переплаты должны возвратить семье.

В данном случае учитывается именно срок сделки продажи, т.е. получения дохода, а не дата покупки.

Подписывайтесь на наш канал – здесь каждый день полезный пост!

Источник: https://zen.yandex.com/media/socialbenefit/kak-prodat-kvartiru-s-vydelennymi-doliami-bez-ndfl-5d9f76853f548700add10c0f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.